À compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, le bénéficiaire dispose d’un délai de trois ans pour réaliser les travaux (hors éventuelles prolongations du permis).
Il arrive que la construction soit inachevée dans le délai de validité du permis. Quelle conséquence ? Comment achever la construction ?
Construction inachevée et permis périmé : quelle formalité pour achever la construction ?
Le permis est périmé. Il n’est donc pas possible de continuer les travaux entamés sans nouvelle autorisation d’urbanisme.
⇒ Sans nouvelle autorisation d’urbanisme, la réalisation de travaux serait constitutive d’un délit, passible de poursuites pénales.
Est-il possible de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme pour les seuls travaux restant à réaliser ?
⇒ Non. C’est ce qu’a jugé la Cour administrative d’appel de Paris :
« lorsqu’une construction, en raison de son inachèvement, ne peut être regardée comme ayant été édifiée dans le respect du permis de construire obtenu et que celui-ci est périmé, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment » (Cour administrative d’appel de Paris, 2 octobre 2024, requête n°24PA00362).
Dans ce cas d’espèce, un permis de construire est obtenu le 16 août 1989. En 2013, et alors que le permis est périmé, des travaux destinés à achever la construction sont réalisés à savoir un ravalement de façades, la pose et le remplacement des huisseries.
En 2021, une déclaration préalable est déposée en vue de régulariser ces travaux réalisés sans autorisation. Une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable intervient, laquelle fait l’objet d’un retrait par le maire de la commune. La société déclarante forme alors un recours en vue d’obtenir l’annulation de cette décision de retrait.
Autrement dit, si dans le délai de validité du permis la construction est inachevée, les nouveaux travaux seront soumis à l’obtention d’un nouveau permis portant sur la totalité du bâtiment et non seulement sur les travaux restant à réaliser.
Dans le cas soumis à la Cour, la société requérante était donc tenue de solliciter une demande d’autorisation d’urbanisme portant non sur la seule régularisation de travaux de pose de menuiseries extérieures et de ravalement de façades mais sur l’ensemble du bâtiment.
Cette solution vient étendre l’application d’une jurisprudence ancienne et constante déjà opposable aux constructions édifiées sans autorisation d’urbanisme ou encore aux constructions ayant fait l’objet de transformation sans l’autorisation requise (Conseil d’État, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, requête n°51172 ; Conseil d’État, 13 décembre 2013, requête n°349081).
Pour résumer :
Le permis doit être intégralement exécuté dans le délai de validité de 3 ans (délai pouvant être prolongé).
À défaut, tous travaux réalisés sur la construction inachevée seront subordonnés à l’obtention d’une nouvelle autorisation d’urbanisme portant sur ces travaux mais également sur l’ensemble de la construction.
Il s’agit désormais d’attendre la confirmation ou non de cette solution par le Conseil d’État.
