Vous avez obtenu un permis de construire et réalisé les travaux. N’oubliez pas de déclarer la fin des travaux en mairie.
Outre son caractère obligatoire, la déclaration de fin de travaux contribue à sécuriser juridiquement votre construction.
Qu’est-ce que la déclaration de fin de travaux ?
La déclaration de fin de travaux désigne la « déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ou DAACT ».
Il s’agit d’une déclaration du bénéficiaire de l’autorisation ou de l’architecte qui a dirigé les travaux qui indique la date d’achèvement des travaux. Elle est à adresser en mairie sous la forme d’un formulaire Cerfa.
Cette déclaration est obligatoire et très importante pour sécuriser les travaux réalisés.
Que se passe-t-il après le dépôt en mairie de la déclaration de fin de travaux ?
La réception en mairie de la déclaration de fin de travaux fait courir le délai ouvert à l’administration pour contester la conformité des travaux.
Concrètement, le maire peut contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration préalable dans un délai de trois mois (article R.462-6 du Code de l’urbanisme).
Ce délai est de cinq mois et le récolement obligatoire dans certain cas (article R.462-7 du Code de l’urbanisme).
À l’issue du récolement, si le maire estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, il peut dans le délai susmentionné mettre en demeure le bénéficiaire de l’autorisation :
– de déposer un dossier modificatif ;
– de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée (article R.462-9 du Code de l’urbanisme).
Dans le cas où le maire ne prend aucune décision à l’issue de ce délai (de trois ou de cinq mois), le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme peut lui demander une attestation.
Cette attestation certifie de la conformité des travaux avec l’autorisation d’urbanisme n’a pas été contestée (article R.462-10 du Code de l’urbanisme) mais n’empêche pas les éventuelles futures contestations !
Dès lors, pourquoi déclarer la fin des travaux ?
La date de réception en mairie de la DAACT est celle de la fin de travaux jusqu’à preuve du contraire.
Cela emporte plusieurs conséquences juridiques importantes :
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Le déclenchement des délais de prescription pénale et civile.
La DAACT et a fortiori son absence de remise en cause par la mairie constitue une preuve de l’achèvement des travaux.
Ainsi, la date de réception en mairie de cette déclaration est, jusqu’à preuve contraire, le point de départ des délais de prescription pénale (6 ans) et civil (jusqu’à 10 ans).
À défaut, il faudra apporter d’autres preuves (factures d’artisan, photographies, etc.) qui sont bien plus contestables pour prouver la date d’achèvement de la construction.
Illustration :
J’ai obtenu un permis de construire le 2 janvier 2021 et achevé les travaux le 7 juillet 2024. J’ai déposé une DAACT en mairie le 9 juillet 2024, laquelle n’a pas été contestée par la mairie.
La date d’achèvement des travaux qui fait foi est alors le 9 juillet 2024.
La prescription de l’action publique est de 6 ans ; autrement dit, aucune poursuite pénale (exemple : délit de réalisation de travaux en méconnaissance de l’autorisation délivrée) ne pourra être valablement enclenchée à mon encontre après le 9 juillet 2030.
En revanche, sans DAACT, je devrais produire d’autre éléments de preuve qui pourront être sujets à débat quant à leur date précise. Je prends donc un risque plus important en ne déposant pas la déclaration d’achèvement des travaux en mairie dès la fin du chantier.
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L’irrecevabilité de tout recours d’un tiers à l’encontre de l’autorisation délivrée six mois après l’achèvement de la construction.
La date de réception en mairie de la DAACT est, jusqu’à preuve contraire, le point de départ du délai de six mois à l’expiration duquel le recours des tiers contre l’autorisation d’urbanisme cesse d’être recevable (article R.600-3 du Code de l’urbanisme).
Tout recours du tiers est ainsi irrecevable passé un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction.
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La déclaration d’achèvement contribue à sécuriser la vente immobilière.
La déclaration de fin de travaux sollicitée par l’acquéreur est de nature à le rassurer quant à la date d’achèvement des travaux et donc quant à l’extinction des délais des actions pénale et civile.
En effet, la vente de la construction emporte le transfert à l’acquéreur de la responsabilité des infractions aux règles d’urbanisme commises par le vendeur.
Attention toutefois si les travaux ont été réalisés en méconnaissance de l’autorisation délivrée ! Une attention particulière devra alors être portée à la date d’achèvement de la construction surtout lorsque la vente intervient avant l’expiration d’un délai de dix ans à compter de l’achèvement de la construction.
En effet, dans un tel cas, outre d’éventuelles poursuites pénales et actions civiles, le maire pourrait refuser d’accorder tout nouveau permis au nouvel acquéreur compte-tenu de l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme (article L.421-9 du Code de l’urbanisme).
Vous avez un doute quant à la régularité d’une construction que vous envisagez d’acquérir ? N’hésitez pas à faire appel aux conseils d’un avocat afin de vous prémunir de tout contentieux.
